На землях какой категории можно строитель торговый центр: 503 Service Unavailable

Какая земля подходит под строительство коммерческой недвижимости – тонкости оформления

Главная » Земля

Земля

Автор Дмитрий Иванов На чтение 3 мин Просмотров 17.2к. Опубликовано 21.02.2022

Рецензент: Елена Бондаренко, юрист   Обновлено: 21.02.2022

С приходом частной собственности земельные участки начали делиться по целевому назначению. Чтобы заниматься определенным видом деятельности или построить жилой дом, необходимо купить подходящий для этого надел. Какой земельный участок можно использовать под строительство коммерческой недвижимости?

Содержание статьи:

• Основные характеристики земли
• Особенности оформления документов
• Стоимость земли
• Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Основные характеристики земли под коммерческую недвижимость

Понятие коммерческой земли не закрепляется в Земельном кодексе РФ. Но оно означает территорию, на которой можно возвести строение для получения дохода.

Это могут быть следующие постройки:

• Станции техобслуживания или АЗС.
• Производства и офисные здания.
• Торговые центры.
• Спортивные комплексы.

При подборе земельных участков под коммерческую недвижимость можно выделить следующие моменты:

1. Земли под жилищное строительство являются самыми популярными.
2. Промышленные земли не менее востребованы. Но не так просто найти подходящий участок вблизи крупного города.
3. Земли сельскохозяйственного назначения покупают редко, так как придется запустить сложную и длительную процедуру смены категории земель.
4. Транспортная ситуация и наличие развитой инфраструктуры оказывают заметное влияние на коммерческую привлекательность.
5. Если к участку подведено электричество и другие коммуникации, он более привлекателен. Если коммуникаций нет, потребуются существенные затраты на приведение территории в порядок.
6. Большие участки сложнее продать, чем относительно небольшие.

Особенности оформления документов

С одной стороны, сделки с коммерческими участками несложные. Но на практике они требуют более внимательного подхода, чем приобретение обычных земель. Ошибка может привести к большим затратам. В некоторых случаях она может стоить банкротства компании.

Потенциальным покупателям необходимо тщательно рассчитывать свои вложения и сроки окупаемости. В некоторых случаях удобнее сначала взять землю в аренду с возможностью что-либо строить на территории. Еще один важный момент – налогообложение. Собственнику придется платить налоги не только за землю, но и за все постройки на ней.

Стоимость земельных участков под коммерческие цели

При формировании стоимости земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, учитывается множество параметров.

Стоимость зависит и от территории расположения:

В Москве и Московской области	Решающий фактор – удаленность от МКАД или центра города. Если вы планируете приобретение земли с хорошей транспортной доступностью, ее стоимость будет очень высокой. Но это окупиться хорошими показателями продаж. Дешевле земля в дальнем Подмосковье.
Санкт-Петербург	Цены здесь приближены к московским. Во многом цена на коммерческую землю зависит от преимуществ расположения и коммуникационного оснащения.

В пределах практически каждого региона устанавливается своя ценовая политика земель под бизнес.

И она во многом отличается в большую сторону от стоимости обычных сельскохозяйственных участков или земель под индивидуальное строительство.

Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.

На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.

Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.

Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде

Оцените автора

Леса защитят от строителей :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Муниципальные власти впредь не смогут использовать суды как инст­румент для перевода земель лесного фонда в земли поселений. Высший арбитражный суд (ВАС) во вторник рассмотрит дело, имеющее значение для всех городских поселений, граничащих с федеральными лесными землями. ВАС подтверждает, что процедура перевода земель из одной категории в другую должна производиться публично

ВАС запретит вырубать их без согласия общественности

Муниципальные власти впредь не смогут использовать суды как инст­румент для перевода земель лесного фонда в земли поселений. Высший арбитражный суд (ВАС) во вторник рассмотрит дело, имеющее значение для всех городских поселений, граничащих с федеральными лесными землями. ВАС подтверждает, что процедура перевода земель из одной категории в другую должна производиться публично. В то время как сегодня муниципальные власти нередко с помощью судебных решений стремятся получить лакомые куски лесного фонда под возведение дорогих коттеджных поселков.

В ВАС обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области. Повод: местная администрация Чебаркульского городского округа путем обращения в суд исключила из земель категории «лесной фонд» около 2366 га лесной площади и добилась перевода этой площади в категорию «земли населенных пунктов». Местные власти мотивировали свои действия тем, что все земли, находящиеся в пределах городской черты, в том числе лесные, относятся к «землям поселений». Соответственно, они в свое время неправомерно были отнесены к федеральной собственности. Позицию муниципалов поддержал и Федеральный арбитражный суд Уральского округа.

Однако в определении ВАС изложена иная точка зрения. Тройка судей ВАС указывает, что в отношении спорного участка не была проведена обязательная публичная процедура перевода земель из одной категории в другую. Обязательность такой процедуры подтвердил еще в 1998 году Конституционный суд РФ. Но, ссылаясь на судебную практику разных округов РФ, ВАС отмечает, что у судов нет единого мнения о том, могут ли муниципальные власти в упрощенном порядке распоряжаться федеральными лесами или нет.

«Если ВАС окончательно встанет на сторону федералов, можно рассчитывать, что порочная судебная практика прекратится, и это, возможно, сохранит ценные земли лесного фонда», — говорит адвокат юридической фирмы «Правовые инициативы — XXI век» Ксения Авходиева.

Эксперты обращают внимание, что рассматриваемое дело имеет значение для рынка недвижимости. «Застройщикам, в том числе коттеджных поселков, при­дется искать иные варианты», — отмечает управляющий партнер «Мегаполис Лигал» Елена Лебедева. «Земельные проблемы суще­ствуют во всех регионах, но ситуация доходит до абсурда. Любой муниципалитет может объявить лесную территорию чертой города, прекратив с помощью суда собственность федералов на эти участки», — говорит руководитель практики «Арбитраж. Конфликты. Судебные споры» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Андрей Корельский. Однако если напрямую следовать логике ВАС, то потенциально возможна и обратная ситуация — ущемление интересов муниципальных властей, например, в регионах, ранее занятых лесным фондом, считает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. «Например, вся территория городов за Уралом, которые строились в тайге, может быть отнесена к федеральной собственности», — говорит эксперт.

МАРИНА СЕЛИНА

Строительство на свободной земле: проблемы зонирования, с которыми вы можете столкнуться

Убедитесь, что дом или другое строение, которое вы планируете построить, не запрещено местными правилами зонирования; и что вы также не столкнетесь с сюрпризами в использовании земли владельцами соседней собственности.

Покупка свободной земли может стать увлекательным занятием. Но если вы не изучите, как зонирована недвижимость перед покупкой, вы можете обнаружить, что строительство дома вашей мечты или открытие небольшого магазина строго запрещено.

Простого знания названия зонирования земли (например, «жилой» для домов или «коммерческий» для магазинов и других коммерческих целей) недостаточно. Вы также должны точно выяснить, какие виды использования разрешены в соответствии с назначенным обозначением зонирования и какие ограничения могут поэтому применяться к вам как к землевладельцу.

Что такое зонирование и как оно на вас влияет?

Зонирование собственности обычно регулируется местными законами (также иногда известными как постановления), которые делят землю на различные области или «зоны». Площадь использования земли ограничивается целями, разрешенными в соответствующей зоне.

Целью зонирования обычно является организация землепользования для максимальной эффективности и пригодности для жизни. Коммерческие предприятия, например, обычно более эффективны и успешны, когда сгруппированы близко друг к другу (в «коммерческой» зоне), и большинство людей предпочтут строить дом на территории, где промышленное использование запрещено, чтобы избежать вероятности того, что по соседству может появиться громкая вонючая фабрика.

Общие типы обозначений зонирования

Обозначения зонирования и виды использования, разрешенные в соответствии с каждым обозначением, варьируются от области к области. Общие обозначения зонирования могут включать:

• «Жилые» районы, в которых разрешены дома или другие жилые единицы.
• «Коммерческие» площади, позволяющие работать розничным магазинам, офисам, ресторанам, театрам и т.д.
• «Промышленные» объекты, на которых разрешены производственные предприятия (фабрики).
• «Сельские» локации для ферм и других открытых земель.
• «Исторические» территории, обеспечивающие защиту сооружений, имеющих историческое значение.
• «Экологические» территории, защищающие чувствительные природные территории.
• «Эстетические» области, предписывающие, как должны выглядеть конструкции в зонированной зоне.

Типы зонирования иногда разбиваются на подтипы. Например, «жилое» зонирование может включать несколько подтипов, каждый из которых допускает различную плотность домов (например, «Жилой 1» только для домов на одну семью, «Жилой 2» для дуплексов, триплексов и четырехплексов и «Жилой 2»). 3″ для любого жилища, состоящего более чем из четырех квартир).

К собственности может относиться более одной зоны. Например, земельный участок, зонированный сельским хозяйством, может быть и в экологической зоне, и в эстетической зоне (или во всех трех сразу).

Любой способ, которым вы планируете развивать или использовать собственность, должен соответствовать всем применимым обозначениям зонирования, поэтому вы должны ознакомиться со всеми их требованиями, прежде чем покупать участок земли, на котором вы хотите построить.

Обозначение «сельского» зонирования может, например, разрешать только один дом на территории или ограничивать количество и размер любых хозяйственных построек. Если земля также находится в «экологической» зоне, строительство на определенных участках земли может быть запрещено, или вам, возможно, придется поддерживать нетронутую среду обитания животных (например, существующие деревья или луга) на земле.

Если земля также находится в «эстетической» зоне, вам может потребоваться использовать определенные цвета краски и строительные материалы, строить в соответствии с определенными параметрами высоты или представить планы строительства на утверждение контрольной комиссии до начала строительства.

Постановления о зонировании зависят от местоположения земли

Каждая местность обычно использует собственные сокращения для различных типов зонирования. Например, в одном месте зонирование «R1» может обозначать «жилую» зону, а в другом «R1» может обозначать «сельскую» зону.

Кроме того, в некоторых локациях действуют схемы «кумулятивного зонирования», которые разрешают любое использование, которое считается менее вредным или значимым, чем зональное использование. Например, промышленные зоны могут иметь наивысшее воздействие, за ними следует коммерческое использование, а жилые зоны — наименьшее воздействие. Так что, если вы действительно хотите построить дом в промышленной зоне, кумулятивное зонирование может позволить вам это сделать.

Однако не рассчитывайте, что эта система существует во всех областях. В другом месте может не использоваться кумулятивное зонирование, а разрешено только точное использование, указанное в обозначенной зоне.

Как узнать о зонировании недвижимости

Продавец недвижимости (или агент по недвижимости, если применимо) должен сообщить вам зонирование земли. Это также отличная политика, чтобы подтвердить то, что вам говорят, глядя на карту зонирования области.

Местные правительственные учреждения, занимающиеся вопросами землепользования и зонирования, скорее всего, могут предоставить вам копию применимой карты зонирования. Также обратите внимание на зонирование близлежащих объектов, чтобы другие разрешенные виды использования в этом районе не создавали проблем. Если, например, вы не хотите жить рядом с фермой или фабрикой, убедитесь, что близлежащие объекты не позволяют использовать их таким образом.

Также получите копию соответствующих постановлений о зонировании и ознакомьтесь с их требованиями. Если вам нужна помощь в расшифровке языка постановлений или определении того, какие применимы, вам может помочь опытный юрист по недвижимости в этом районе.

Вы можете изменить зонирование

Что делать, если вам нравится определенный участок земли, но его зонирование не позволяет вам использовать его так, как вы хотите? Например, возможно, вы хотите продавать овощи, которые собираетесь выращивать на земле, запустив небольшой розничный фермерский прилавок. Однако вы узнаете, что «сельское» зонирование собственности запрещает любую коммерческую деятельность в этом месте.

Вам не обязательно не повезло. Иногда можно изменить зонирование. (См. Можно ли изменить зонирование, чтобы разрешить вам использовать пустующую землю?.)

В качестве альтернативы вы можете получить отклонение или освобождение от зонирования, чтобы разрешить использование, запрещенное в соответствии с текущим зонированием. Обратитесь в местный отдел зонирования, чтобы узнать, возможен ли один из них, и если да, то какими будут следующие шаги.

Получение отказа, отклонения или изменения зонирования, вероятно, потребует большого количества документов, сборов, хлопот и времени. Кроме того, нет никаких гарантий успеха. Если запрещенное использование особенно важно для вас, лучшим решением может стать поиск другого объекта, совместимого с вашим использованием.

Однако, если вы настроены на конкретную собственность, вы должны включить в контракт на покупку земли пункт, обусловливающий покупку первым получением необходимого отказа или изменения зонирования. Пункт должен предусматривать определенный период времени, в течение которого вы можете расторгнуть договор и получить возврат вашего задатка, если вы не удовлетворены тем, что можете получить необходимое вам зонирование. Опытный адвокат или другой специалист по недвижимости может помочь вам составить эффективный план действий в непредвиденных обстоятельствах для достижения этой цели.

Изучите зонирование сейчас, чтобы избежать проблем позже

Изучение зонирования земли до ее покупки может помочь вам не совершить ошибку, купив какую-нибудь «замечательную» землю, которую вы не сможете использовать так, как хотите, после того, как вы ее приобретете .

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, от дуплекса до самого большого здания в стране.

Хотя официальная классификация может варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разделить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

• Многоквартирные дома
• Офис
• Промышленный
• Розничная торговля
• Гостиницы / Гостиницы
• Смешанное использование
• Земля
• Специальное назначение

Мы рассмотрим различные типы зданий, типы собственности и землепользования, а также пробежимся по некоторым примерам каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях классов собственности в CRE.

1. Многоквартирный

Многоквартирные дома являются промежуточным звеном между жилой и коммерческой недвижимостью.

В то время как они  могут служить главным образом в качестве места жительства, общее назначение для этого типа собственности — для инвестиций (занятых владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного многоквартирного дома.

Дуплекс/триплекс/четыре дома

Дуплексы – это сдаваемые в аренду двухквартирные дома, триплексы – трехквартирные, а квадруплексы – четырехквартирные. Довольно просто.

Типы недвижимости с суффиксом «plex» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получать прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

Многоквартирные дома, с другой стороны, обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей.

Квартиры с садом

Квартиры с садом в пригородах начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригороды.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном земельном участке, из которых может быть общий двор или другое земельное пространство.

Квартиры средней этажности

Как правило, это 5-12-этажные квартиры, от 30 до 110 квартир, в которых есть лифт. Их часто строят в городских застройках.

Высотные Квартиры

Квартиры в высотных домах можно найти на крупных рынках, обычно насчитывают более 100 квартир и управляются профессионалами.

Количество этажей менее явно для высотных зданий, но, как правило, как только вы превысите 10-12 этажей, большинство рынков будут рассматривать здание как высотное.

Когда высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также подразделяются на низкие, средние и высокие в зависимости от их размера.

Офисные здания класса A, B и C

Офисные здания обычно условно группируются в одну из трех категорий: Класс A , Класс B или Класс C .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т. е. расположение здания и состояние окружающего его рынка.

Здания класса А считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Объекты класса B могут иметь высококачественную конструкцию, но менее предпочтительное расположение.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), находятся в центре города.

В крупных городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, а также в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать высотные здания, расположенные в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает здания средней этажности площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

Города также часто имеют пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в кампусе.

3. Промышленные объекты

Промышленные объекты также могут существенно различаться по размеру в зависимости от конкретных вариантов их использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности на самом деле является категорией специального использования, под которую подпадает большинство крупных производителей.

Недвижимость такого типа сильно адаптируется под нужды конечного пользователя с помощью оборудования и обычно требует капитального ремонта для перепрофилирования под другого арендатора.

Легкая сборка

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые производственные свойства, и обычно их можно легко изменить.

Типичные области применения включают хранение, сборку продукции и офисные помещения.

Склад Flex

Пространство Flex — это промышленная собственность, которая может быть легко преобразована и обычно включает в себя как промышленные, так и офисные помещения.

Гибкое пространство также можно рассматривать как многофункциональное, о чем мы поговорим более подробно ниже.

Склад для сыпучих материалов

Эти объекты очень большие, обычно в диапазоне от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти объекты используются для региональной дистрибьюции продукции и требуют легкого доступа для грузовиков, въезжающих и выезжающих из системы автомагистралей.

4. Розничная торговля

Стриптиз/торговый центр

Стриптиз-центры — это небольшие объекты розничной торговли, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в недвижимость.

Примерами якорных арендаторов являются Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Типичные стриптиз-центры состоят из небольших розничных магазинов, например китайских ресторанов , химчистка , маникюрный салон и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно имеют площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько ведущих занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, обычно один или несколько ресторанов расположены в общественном торговом центре.

Энергетический центр

Энергетический центр обычно имеет несколько небольших встроенных розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных продавцов коробок, таких как Wal-Mart , Lowes , Скобы , Best Buy и т. д.

Каждый крупный розничный продавец обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько участков (см. ниже).

Региональный торговый центр

Торговые центры площадью от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов и, как правило, имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Out Parcel

Большинство крупных центров розничной торговли содержат один или несколько внешних участков, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Отели

Отели с полным спектром услуг

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и имеют такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

Отели с ограниченным обслуживанием

Отели с ограниченным набором услуг обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют такие удобства, как обслуживание номеров, рестораны на территории или конференц-залы.

Отели длительного пребывания

В этих отелях есть большие комнаты, маленькие кухни, и они предназначены для людей, проживающих в течение недели или более.

6. Смешанное использование

Объекты смешанного использования, несмотря на их собственное отличие, могут фактически представлять собой комбинацию любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости.

Наиболее распространенной формой многофункциональной недвижимости, особенно в городах, является торговая недвижимость/ресторан с офисами или жилыми домами наверху.

Подумайте о своем высотном здании в центре города, и есть большая вероятность, что актив считается многофункциональным.

Как правило, недвижимость смешанного назначения представляет собой комбинацию офисных, жилых/многоквартирных, торговых и/или промышленных объектов.

7. Земля

Земельные участки / сельскохозяйственные угодья

Земельные угодья относятся к незастроенным землям, таким как фермы или пастбища.

Внутри этого ведра также будут различные типы сельскохозяйственных угодий, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и многое другое.

Земля засыпки

Земля засыпки расположена в городе, который уже был застроен , но сейчас свободен. Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городских районах.

Заброшенные земли

Заброшенные участки — это земельные участки, ранее использовавшиеся в промышленных или коммерческих целях, но теперь доступные для повторного использования.

Эти свойства, как правило, неблагоприятны для окружающей среды или, по крайней мере, подозреваются в этом из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Целевое назначение

Вышеперечисленные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако существует множество других типов недвижимости, которые считаются коммерческими, которые инвесторы строят и владеют.

Вот где в игру вступает идея собственности «специального назначения». Это более или менее Разное Классификация CRE.

К объектам специального назначения относятся парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое другое.