Доходный дом — практические советы по выбору стратегии инвестирования. Бизнес на доходных домах с нуля до 150000 в месяц на руки
Как начать арендный бизнес на доходных домах с нуля и зарабатывать от 80 до 150 000 в месяц
Содержание
- Что такое доходный дом?
- Создание доходного дома по упрощенной схеме
- Пример реальной схемы заработка
- Заставьте деньги работать на вас
- Пример реального инвестора
В последнее время становится все более и более популярным метод заработка на инвестициях в доходный дом. Однако большинство стратегий предполагают наличие значительного стартового капитала для воплощения проекта. Бизнесмен и бизнес-тренер Андрей Меркулов в рамках тренингов предлагает совершенно другую схему, которая, по словам специалиста, позволяет быстро организовать доходный дом и заработать на собственную квартиру всего за два месяца. Подобные идеи кажутся безумными, однако давайте все же разберемся, как она работает.
Что такое доходный дом?
Один из самых сложных вопросов на сегодняшний день почти для каждого – как заработать деньги на квартиру, и большинство с уверенностью готовы заявить, что для заработка соответствующей суммы потребуется не один год. В чем же суть идеи доходного дома и как заработать на квартиру с помощью стратегии всего за 2 месяца?
Доходный дом представляет собой созданный инвестором многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Все что требуется для создания доходного дома – построить или купить дом, «распилить» его на квартиры и получать доход за счет сдачи квартир в аренду.
Согласно идеи доходного дома, прибыль инвестор получает без ведения активного бизнеса – дом как бы приносит деньги сам по себе, однако сложность организации доходного дома в том, что вам наверняка потребуется не один год, чтобы заработать на реализацию подобного проекта.
Скачайте бесплатно книгу
Как приобрести многоквартирный ДОМ на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток
Создание доходного дома по упрощенной схеме
По словам Андрея Меркулова, использование стратегии Роберта Кийосаки по «распилу» дома на квартиры и грамотное использование ипотечных возможностей, либо привлечение к проекту инвесторов, может позволить реализовать проект доходного дома вообще без инвестиций и первого взноса.
Схема работает просто:
- Вы берете большой дом, который либо приобретается в кредит, либо за счет соинвестирования или любым другим способом без привлечения собственных средств
- Большой дом разделяется на несколько квартир. Например, здание площадью 150 кв. метров превращаете в многоквартирный дом с 5 квартирами
- Квартиры в созданном доходном доме сдаются в аренду и приносят доход, который перекрывает кредит на жилье. Прибыль позволяет достигать значительного денежного потока, который превращается в пассивный доход.
Если схема правильно воплощена в жизнь, то вместо того чтобы работать не один год на собственную квартиру, вы создадите сразу множество квартир за счет средств инвесторов, одна из которых благодаря грамотно продуманной схеме полностью выплачивается за счет арендаторов других квартир.
Пример реальной схемы заработка
Вместо того чтобы ни один год работать на свою квартиру, вы за счет привлеченных средств приобретаете дом площадью 150 кв. метров в радиусе 20 км от Москвы – недвижимость обойдется для вас примерно в 5 млн. рублей. Платеж по кредиту составит в данном случае 60 000 рублей в месяц, однако следует распилить дом на отдельные квартиры-студии. Именно квартиры студии приносят наибольшую прибыль по данной схеме, так как они могут иметь площадь всего 15-18 кв. метров и при этом оставаться весьма привлекательными для арендаторов. Таким образом, в большом доме вы создадите 8 отдельных квартир, каждая из которых может приносить от сдачи в аренду 18 тыс. рублей в месяц. Однако в аренду вы сдаете 7 квартир, а одну можете оставить просто себе. Таким образом, меньше чем за год, вы зарабатываете на собственное жилье. Что касается 7 квартир в доме, то они приносят за счет сдачи в аренду 126 тыс. рублей в месяц. Как видите, этого вполне достаточно для покрытия кредита и дополнительного дохода в размере 45 тыс. рублей.
Заставьте деньги работать на вас
Большинство схем заработка предлагают серьезный труд, при котором каждую копейку вы должны зарабатывать собственными силами. С такой стратегией на квартиру вы заработаете минимум за год, даже если будете использовать лучшие схемы инвестирования в недвижимость.
В предложенной же схеме доходный дом создается за считанные месяцы, и начинает работать на вас менее чем через год, вместо вашего самостоятельного тяжелого труда. Денежный поток не прекращается, а через 10-20 лет, когда кредит за дом окажется полностью выплаченным, прибыль от доходного дома вырастет в разы. Это позволит забыть про такое понятие как пенсия в традиционном смысле слова.
Как выйти на доход свыше 300 тысяч в месяц
Пример реального инвестора
Конечно, схема заработка на доходных домах без привлечения собственных средств уже используется многими молодыми бизнесменами. Некоторые из них работают, фактически, не выходя из дому. Например, Карина Соколова купила однокомнатную на вторичном рынке Подмосковья за 2,5 млн. рублей. Сначала она сдавала жилье по стандартной схеме за 22 тыс. рублей, что едва позволяло покрыть ипотечные взносы – после распила жилья на 2 студии каждая отдельная квартира стала приносить 17 тыс. рублей. В итоге, кроме взноса по ипотеке бизнесмен смогла организовать пассивный доход в размере 10 тыс. рублей.
Как видите, схема заработка на доходных домах вполне реальна и некоторые успешные бизнесмены уже получают 100-300 тыс. рублей в месяц благодаря грамотной прибыльной схеме.
Как заработать на квартиру – взять большой дом, даже без привлечения собственных средств, и разделить его на несколько арендных квартир менее чем за год.
Схема от Андрея Меркулова имеет свои особенности и действительно позволяет деньгам работать на вас, а не наоборот, однако прежде чем приступить к ее реализации, важно познакомиться с соответствующей литературой или посетить профильные тренинги.
gdeikakzarabotat.ru
Семейный бизнес на доходных домах с прибылью 300 тысяч в месяц
Стратегия: Доходный дом, деление на студииФинансовый результат: 300 тысяч в месяцПрограмма: Сдача в аренду недвижимостиТренер: Юрий Медушенко
Инициатором идеи инвестировать в недвижимость в семье Беловых стал Святослав – одна из его знакомых уже несколько лет владела доходным домом и зарабатывала на этом хорошие деньги. Правда, он не сразу поверил в такой бизнес, долгое время сомневался, пока не попал на Территорию Инвестирования.
Прослушав вместе с женой Еленой бесплатный вводный курс, они сразу решили брать полноценное обучение с VIP-поддержкой. Важность последней проявилась очень быстро – вхождение в арендный бизнес не всегда идет гладко, возникают разного рода сложности и проблемы, зачастую такие, что хочется все бросить.
Но с поддержкой ведущего курс Юрия Медушенко, посещая другие объекты и видя, что другим удается, супруги Беловы получали не только ценные практические советы, но и позитивный заряд эмоций, уверенность, что и сами рано или поздно добьются успеха.
После долгих поисков, пересмотрев и отвергнув множество вариантов, Беловы приобрели просторный двухэтажный дом в Раменском.
Ремонт и преимущества семейного подряда
Когда началась масштабная переделка больших комнат под небольшие студии, в полной мере проявились преимущества работы семейной командой. Пока Святослав занимался вопросами стен и перегородок, коммуникаций и другими техническими задачами, Елена планировала интерьеры и обстановку, чтобы сделать студии не просто функциональными, но уютными и красивыми.
Способности одного прекрасно дополняли и усиливали умения другого, образуя прекрасную синергичную команду, когда на выходе получается результат намного больший, чем банальное сложение первого и второго. Плюс моральная поддержка второго супруга, когда у первого что-либо не получается, заряжала обоих энергией, что в итоге позволяло успешно решить любые проблемы.
Саму планировку и отделку Беловы сделали не по минимуму, как поступают некоторые инвесторы, желающие лишь выжать максимум денег, но постарались сделать жилье очень комфортным. Так, изначально планировались 22 студии, в итоге решили сделать 20. Выбрали пусть дорогие, но качественные и красивые обои, на коммуникациях и электрике также не экономили, справедливо рассудив, что лучше сразу уложить провода, способные выдержать большую нагрузку, чем потом менять сгоревшие.
Сэкономить Беловым удалось за счет других планировочных решений. Так, лишь половина из 10-ти студий имеют свои кухонные блоки, а для десяти других предусмотрены две общие, зато просторные кухни. Общую для всех студий решили сделать и стиральную машину, отдельный человек редко пользуется ей чаще раза в неделю.
Заселение и прибыль
Как и многие другие участники курсов Территории Инвестирования, Беловы стали заселять первых арендаторов, не дожидаясь окончания ремонта всего дома, по мере готовности отдельных студий. А качественная отделка в сочетании с доступной ценой позволила легко находить клиентов – из 12 готовых студий быстро заселили уже 10.
Учитывая хорошие комнаты, наличие на участке прекрасного сада, в тени деревьев которого расположилась замечательная беседка, можно не сомневаться – остальные помещения по завершении ремонта получат своих жильцов.
Однако даже половинная заполненность уже перекрывает взятую Святославом и Еленой ипотеку, плюс приносит небольшой доход. Когда же они будут сдавать все 20 студий, суммарный денежный поток по самой осторожной оценке будет порядка 300 тысяч рублей в месяц.
tinvest.org
Юрий Медушенко «Бизнес на доходных домах с нуля до 150 000 в месяц на руки!»
Доброго времени суток, дорогие друзья!
Сегодня я предлагаю вашему вниманию книгу, которую написал Медушенко Юрий.
Юрий Медушенко – один из преподавателей инвесторского клуба «Территория инвестирования». Автор собственной методики инвестирования «Доходный дом», практикующий инвестор в недвижимость.
Его проект «Доходный дом» себя окупил уже через четыре месяца. Для этого Юрий приобрел несколько домов, которые находились в перспективных зонах и из них сделал комфортабельные хостелы, помещения расширил, пространство обустроил так, чтобы оно жильцам приносило максимальный комфорт. Единожды вложив деньги в перспективную недвижимость, он получил приличный доход, превышающий 300 000 рублей в месяц. Это чистый доход, а также ещё есть финансовые средства, вкладываемые в развитие этой области, но за подобный комфорт сами люди платят.
На сегодняшний день Юрий своей инвесторской методике обучает всех желающих. У него можно приобрести соответствующую литературу, записаться на курсы и даже посетить бесплатный вебинар в интернете.
Кстати, если у вас проблемы со спиной или суставами, то вы можете приобрести качественные ортопедические товары на интернет-ресурсе ortodea.ru по доступным ценам!
Бизнес на доходных домах с нуля до 150 000 в месяц на руки!
Соавтор: Меркулов Андрей
Эта небольшая книга вам поможет посмотреть на тему создания пассивного дохода с помощью недвижимости под кардинально иным углом зрения.
После её прочтения вы сможете получить алгоритм действий и полную ясность, каким образом от «планов» и мыслей перейти к действиям.
Скачать книгу Юрия Медушенко «Школа красноречия. Учебно-практический курс речевика-имиджмейкера» Вы сможете ЗДЕСЬ.
Поделитесь статьей с друзьями в социальных сетях:
Комментарии Вконтакте FaceBook Запись имеет метки: Юрий Медушенко, Бизнес на доходных домах с нуля до 150 000 в месяц на руки!
В этой же рубрике:
biznes-kniga.com
доходный дом в России — Территория инвестирования
Начинающие инвесторы и предприниматели часто думают, что успешность бизнеса или инвестиций напрямую зависит от размера стартового капитала. Это не всегда так: есть стратегии, позволяющие стартовать с минимальными вложениями или вовсе без них, иметь ежемесячный денежный поток и получить в собственность объект стоимостью в несколько миллионов рублей, купленный на чужие деньги. О том, как создать бизнес с нуля в сфере недвижимости, поговорим в этой статье.
- Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
- Как создать пассивный доход на недвижимости
- Что такое доходный дом
- Бизнес на доходных домах
- Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
- С чего начать бизнес на доходных домах
- Проект доходного дома
- Как рассчитать доходность проекта
- Стоимость ремонта дома
- Как быстрее сделать ремонт
- Как дешевле сделать ремонт дома
- Как получить стабильный денежный поток
- Доходный дом приносит пассивный доход
Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:
- Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
- Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.
Недостатки инвестиций в недвижимость:
- Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. Читайте прогноз цен на недвижимость в 2018 году.
- Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
- Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).
Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.
Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.
Как создать пассивный доход на недвижимости
Создать высокий пассивный доход на недвижимости возможно не только для тех инвесторов, у кого уже есть несколько квартир в центре города. Штурмовые стратегии инвестирования позволяют стартовать с нуля или с минимальными вложениями личного капитала. При этом доход с инвестиционного объекта будет значительно выше среднерыночного. Это можно рассматривать и как бизнес (если заниматься самостоятельно), и как пассивные инвестиции (если передать дела управляющей компании). Но на первом этапе запуска объекта потребуется личное участие инвестора в течение как минимум 3 месяцев.
Самая штурмовая стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.
Что такое доходный дом
Доходным домом называют дом, в котором все квартиры или комнаты отводятся под сдачу в аренду. Это инвестиционный объект, который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, дом делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом. Доход с каждого квадратного метра обратно пропорционален размеру квартиры: чем меньше площадь, тем выше доходность.
Бизнес на доходных домах
В Российской империи доходные дома были популярны в ХIХ веке, но после революции они исчезли. Идея современного доходного дома основана на принципе известного инвестора Роберта Кийосаки: делить большое на малое и сдавать по частям.
Суть стратегии: купить в ипотеку подходящий дом, разделить на 5-15 студий и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. В результате:
- объект покупается за чужие деньги
- кредит выплачивается за счет арендаторов
- инвестор получает ежемесячно пассивный доход 70 000 — 250 000 рублей
- дом с годами растет в цене
- после выплаты кредита весь денежный поток с аренды получает арендатор
- за счет доходного дома можно решить собственный жилищный вопрос
- доходный дом можно продать как работающий бизнес
Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.
Смотрите видео, как сделать доходный дом, который принесет 500 000 рублей в месяц:
Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
Преимущества доходного дома для инвестора:
- Дешевые квадратные метры для покупки. Стоимость квадратного метра дома обычно в 2-3 ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры. Это делает инвестиции в дом выгодными.
- Дорогая аренда. Стоимость аренды квартир и студий в доходном доме такая же, как в обычном многоквартирном доме. Выгоднее всего сдавать малогабаритные студии. Даже по сравнению с однокомнатными квартирами при долгосрочной аренде доход с каждого квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше.
- Крупный торг. На дом можно получить скидку до 20%. Поскольку дома трудно продать, их хозяева часто идут на уступки.
- Ежемесячный доход со второго месяца. Сделать перепланировку и заселить первых жильцов можно всего за полтора месяца, если знать секреты инвесторского ремонта.
- Возможность стартовать без вложений. Дом можно купить за чужие (заемные) деньги, а стоимость ремонта заложить в цену покупки.
- Финансовая стабильность. В доме будет много студий. Даже если какие-то квартиранты съедут, инвестору не придется платить ипотеку из собственных денег.
- Отсутствие соседей. Нет соседей — нет и проблем с ними. В отличие от владельцев квартиры, домовладельцы могут делать перепланировку как угодно, переносить “мокрые точки” и т.д. Никто не будет жаловаться на часто меняющихся квартирантов.
- Есть участок земли. Участок земли возле дома дает дополнительные преимущества. Во-первых, он создает иллюзию жизни на природе для жильцов. Там можно поставить мангал, кресла, надувной бассейн и т.п. Во-вторых, инвестор может возвести на участке еще одно строение (например, модульный дом) и также сдавать там студии.
Недостатки доходного дома:
- сложно взять кредит на 5-15 млн. рублей без первоначального взноса. Сложности здесь как психологические (людям бывает сложно на это решиться, ведь многие воспринимают кредит как “кабалу” и не понимают возможности использования кредитного плеча для инвестора), так и финансовые. Если кредит не дают, есть разные выходы: услуги ипотечного брокера, исправление кредитной истории, срочное устройство на работу, привлечение средств инвесторов и т.д. Как показывает практика, при большом желании все проблемы решаемы.
- не во всех регионах эта стратегия работает одинаково хорошо. Перед тем как купить доходный дом, нужно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов. Практика показывает, что городов, где доходные дома убыточны, почти нет (обычно это совсем маленькие города с невостребованной и очень дешевой арендой). В подавляющем большинстве регионов стратегия работает и приносит доход, но конкретные финансовые результаты могут отличаться в зависимости от региона.
Преимущества стратегии доходного дома значительно перевешивают недостатки.
С чего начать бизнес на доходных домах
Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.
Что имеет значение при выборе дома:
- Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
- Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
- Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
- Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
- Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
- Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
- Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.
Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.
Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.
Проект доходного дома
Проект доходного дома включает в себя:
- финансовый план с расчетом точки безубыточности проекта и максимальной суммы дохода с учетом всех расходов,
- план перепланировки обычного частного дома в доходный дом с 5-20 изолированными студиями.
Смотрите видео, как купить доходный дом без вложений собственных средств:
Проект этого доходного дома включает завышение цены на объект, что позволило инвестору перекрыть первоначальный взнос и стоимость ремонта. Инвестор планирует получать с дома 200 000 рублей чистой прибыли.
Как рассчитать доходность проекта
Доходность проекта доходного дома — разница между доходом с аренды всех студий и всеми расходами (ипотечные платежи, налоги, услуги управляющей компании и горничной, коммунальные платежи)
Пример. Доходный дом поделен на 15 студий, каждая из которых сдается в долгосрочную аренду по 20 000 рублей. При полной заполненности денежный поток составит 300 000 рублей в месяц.
Расходы:
Ипотечные платежи — 120 000 рублей,Услуги горничной для общих помещения — 10 000 рублейНалоги (по патенту) — 10 000 рублейКоммунальные платежи — 0 (коммунальные платежи оплачивают арендаторы)
Владелец сам сдает дом и не прибегает к услугам управляющей компании.
Чистый денежный поток в месяц = 300 000 — (120 000+10 000 +10 000)= 160 000 рублей.
При расчете доходности важно определить точку безубыточности, когда доходы покрывают ежемесячную ипотечную выплату. В этом примере точка безубыточности составляет 120 000 рублей и соответствует цене аренды 6 студий.
Чтобы повысить доходность, можно сдавать студии (или часть студий) в посуточную аренду. Денежный поток при полной заполненности будет в 3-4 раза выше. Но такая стратегия требует участия инвестора.
Стоимость ремонта дома
Чтобы инвестиции в доходный дом были выгодными, необходимо сделать перепланировку (разбить дом на студии) и инвесторский ремонт. Такой ремонт предполагает необходимый минимум действий и затрат: при этом студии выглядят новыми, полностью оборудованы для комфортной жизни и привлекательны для потенциальных арендаторов.
На рынке аренды много неликвидного жилья. Люди пытаются заработать на старых квартирах, не вкладываясь в ремонт: побитая плитка в ванной, осыпающаяся с потолка штукатурка и “бабушкина мебель” — норма для квартир, сдаваемых в аренду. По оценкам риэлторов, 10% таких квартир вообще непригодны для жизни. Свежий ремонт и новая техника значительно повышают привлекательность квартиры для жильцов: за такое жилье они готовы платить больше. Но “свежий” ремонт не обязательно будет дорогим, а новую мебель можно купить в Икее или других бюджетных магазинах. Так инвестор может получить высокую арендную плату с минимальными затратами.
Стоимость перепланировки и ремонта зависит от площади дома, используемых материалов, региона, состояния коммуникаций и других факторов. Начинающим инвесторам бывает сложно сделать дешевый ремонт: они не ориентируются в ценах и обычно соглашаются на предложения строительных компаний, хотя цены там бывают завышены. Для дома площадью примерно в 300 кв. метров можно ориентироваться на сумму ремонта от 2 — 3 млн. рублей и более, включая затраты на мебель. Эти расходы можно заложить в стоимость покупки дома.
Обычно инвесторы делают простые однотипные студии в стиле минимализм, но есть и другой подход. Смотрите видео про доходный дом в Марусино:
Дом разделен на 22 студии, каждая из которых уникальна. Это позволяет владельцам получить 180 000 рублей чистой прибыли в месяц.
Как быстрее сделать ремонт
Поскольку инвестор должен платить ипотеку, он заинтересован не затягивать ремонт, а завершить его как можно быстрее. Закончить основной ремонт, заселить первых арендаторов и выйти на точку безубыточности реально за полтора месяца.
Смотрите кейс Юрия Медушенко, который вышел на точку безубыточности за 44 дня:
Как дешевле сделать ремонт дома
Стоимость ремонта складывается из многих параметров: общая площадь, планируемое количество студий, состояние коммуникаций. Главные советы инвестору, который хочет сэкономить на ремонте:
- узнать порядок цен на материалы и строительные/ремонтные работы заранее
- не соглашаться на первое предложение о ремонте
- искать надежного подрядчика
- сразу составить грамотную смету
Смотрите видео о том, как сделать ремонт в доходном доме:
Как получить стабильный денежный поток
Чтобы денежный поток с доходного дома был стабильным, нужно обеспечить максимальную загруженность студий. Если объект выбран правильно, сложностей с жильцами быть не должно. Инвесторы проводят жесткий кастинг среди желающих арендовать студии и часто заселяют только людей одной возрастной категории, чтобы избежать проблем между соседями.
Если инвестор выбрал стратегию посуточной аренды, потенциальная доходность дома выше, но в этом случае нужно постоянно давать рекламу, показывать студии, сдавать их снова и снова. Такой вариант подойдет бизнесменам, а не пассивным инвесторам.
Доходный дом приносит пассивный доход
Главное преимущество стратегии доходного дома — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходный дом — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.
Смотрите видео Юрия Медушенко, профессионального инвестора в доходные дома и автора книги “Доходный дом по-русски”
Если вы хотите знать еще больше подробностей, как купить дом без денег, быстро и без переплаты сделать ремонт, заселить квартирантов и получить пассивный доход, скачайте бесплатную книгу от эксперта по доходным домам №1 в России.
tinvest.org
Как стать владелицей доходного дома с прибылью 350-400 тысяч в месяц
Стратегия: Доходный дом, деление на студииФинансовый результат: 350-400 тысяч в месяцПрограмма: Сдача в аренду недвижимостиТренер: Мария Сергиенко
Работая в сфере IT-консалтинга, Мария Сергиенко очень хорошо зарабатывала, деньги постепенно накапливались, но как ими распорядиться, чтобы защитить от инфляции, а еще лучше – приумножить, Мария не знала. Пробовала вкладывать в недвижимость, биржевые ценные бумаги, однако результат всякий раз выходил не такой хороший, как хотелось.
В поисках решения она в какой-то момент зашла на сайт Территории Инвестирования. Идея ей понравилась, и все же на курс она записывалась с определенной опаской, не уверенная, что он того стоит. Но с первых же занятий поняла, что сделала правильный выбор. Здесь давался огромный объем ценной практической информации по инвестициям в недвижимость и получению прибыли. Выбрав в качестве своей области доходные дома, Мария параллельно с обучением стала искать подходящий объект.
Поиски вышли непростые, хотя просторных домов, которые можно разбить на студии, в Подмосковье много, большинство из них не удовлетворяли всем требованиям. Где-то мало окон, что делает проблемным разделение на достаточно большое число студий, другие расположены слишком далеко от основных дорог, или еще какие недостатки. Лишь через 4 месяца они с мужем нашли пусть не идеальный, но пригодный для инвестирования вариант.
Разделение на студии и получение прибыли
Ремонт также оказался сложнее и дороже, чем планировалось, общая сумма на переделку вышла порядка 8 миллионов. Зато теперь в доме 19 комфортных студий с хорошей новой мебелью, есть все коммуникации, что с учетом скромной цены является весомым преимуществом. Еще 4 студии предполагается оборудовать в гараже.
Студии здесь сдаются за 15-20 тысяч, тогда как в целом по району самые плохие не обустроенные квартиры обходятся в 18. За чуть большую цену можно снять жилье в одной из новостроек, но там жильцы жалуются на плохую инфраструктуру, перебои с водой, электричеством и тому подобное.
Тогда как студии в доходном доме Марии обеспечивают жильцам высокий уровень комфорта, плюс есть удобный двор с беседкой и рядом мангалом для шашлыков. Так что летним вечером жильцы смогут хорошо отдохнуть.
Несмотря на внушительные вложения – 15 миллионов на приобретение дома плюс 8 на ремонт, предполагаемый суммарный доход – 350-400 тысяч в месяц, должен покрыть ипотечные выплаты и обеспечить Марии солидный пассивный доход.
И хотя путь к нему оказался сложнее, чем планировалось, она, даже зная о предстоящих сложностях, все равно бы его прошла. И не исключает, что скоро начнет новый проект в недвижимости.
tinvest.org
Как сделать доходный дом с прибылью 500 тысяч в месяц — Территория инвестирования
Стратегия: Доходный дом, деление на студииФинансовый результат: 500 тысяч в месяцПрограмма: Сдача в аренду недвижимостиТренер: Юрий Медушенко
Доходный дом Александра стал очередным успешным проектом еще одного выпускника курсов Территории Инвестирования. Главная особенность нового объекта – очень качественная отделка, где нет ни малейшего намека на присущий большинству инвесторов рационализм, граничащий с минимализмом.
Доходный дом Александра выглядит так, словно он делал его для себя, и, честно говоря, немногие даже для себя смогут устроить столь уютные студии, какие он подготовил своим будущим жильцам. И его усилия получили достойную оценку, еще на этапе ремонта стали поступать звонки (до 30 в день), так что ему не пришлось ломать голову, как заселить дом, но выбирать для него достойных жильцов.
Но, разумеется, успех Александра был бы невозможен без Территории Инвестирования. Здесь серьезно и обстоятельно разбирают все этапы организации бизнеса на недвижимости, для каждого участника подбирается индивидуальная стратегия, ищутся ответы на все вопросы – где и как взять ипотечный кредит, как выбрать перспективный объект, сбить цену при торговле, организовать недорогой, но быстрый и качественный ремонт, что сделать для привлечения жильцов.
А в придачу к обширным познаниям наставников есть огромный опыт тех, кто прошел этот путь раньше. Участники Территории Инвестирования уже реализовали более 50 доходных домов, и каждый решал свои проблемы, приобрел свой уникальный бесценный опыт, которым готов поделиться с коллегами, особенно новичками. Ведь владельцам доходных домом не нужно конкурировать, этот рынок в России заполнен очень слабо, клиентов на всех хватит.
Ведущий тренинга «Доходный дом по-русски» Юрий Медушенко уверен, что все барьеры и препятствия на пути к собственному успешному проекту находятся в голове. Так что каждый новый курс начинается с промывки мозгов, удаления всех ненужных страхов и навязанных извне ограничений, тогда человек перестает бояться неудачи, начинает видеть не препятствия, а возможности, решает проблемы и запускает свой прибыльный проект в недвижимости.
tinvest.org
Доходный дом - практические советы по выбору стратегии инвестирования — Территория инвестирования
Чтобы максимально сократить затраты времени на реализацию проекта, в первую очередь следует определиться со стратегией. Поэтому предлагаю Вам ознакомиться с несколькими практическими советами по выбору стратегии инвестирования в доходные думаю. Хотя вполне можно применять не только для домов. Эти советы применимы также для квартир и прочей недвижимости.
- Оцените свои силы
- Какие бывают стратегии и в чем их отличия
- При выборе агрессивной стратегии инвестирования в доходный дом следует отдавать себе отчёт, что любые агрессивные стратегии несут чуть больший риск
- Успешность заcеления и генерация денежного потока будет напрямую зависит от Ваших успешных действий
- Виды агрессивных стратегий:
Когда человек не знает, к какой пристани он держит путь, для него ни один ветер не будет попутным
Сенека
Почему это очень важно? “Пойди туда, не знаю куда и принеси то, не знаю что” – только в сказке даёт результат. На деле же любая неопределённость приводит к хаотическому метанию от района к району, от одного объекта к другому, от одних идей до полностью противоположных. В таком режиме сделать окончательный выбор практически нереально, а время будет утекать сквозь пальцы…
У инвестора иной путь, поэтому ставим себе определенные рамки, выбираем направление и работаем над ним. Возможно, при более детальном рассмотрении оно покажется Вам неинтересным – в этом случае никто не ограничивает Вас в решении сменить вектор интереса и заняться работой над другой стратегией. Главное – чтобы работа была системной.
Оцените свои силы
Насколько плотно Вы готовы заниматься инвестированием в недвижимость, сколько времени и сил отдавать?
Какие бывают стратегии и в чем их отличия
Виды стратегий инвестирования:
- Пассивная — постепенный прирост денежных средств. Например, сдача квартиры помесячно
- Агрессивная — стратегия быстрого прироста капитала. Сдача в аренду жилья посуточно
Большинство выбирают пассивные стратегии (как правило это долгосрочная аренда студий), – которые после запуска проекта требуют от Вас минимум усилий и времени.
Пассивные стратегии хороши тем, что позволяют генерировать дополнительный денежный поток, не отвлекая Вас от основной деятельности, приносящей Вам активный доход, который Вы инвестируете в создание “денежной машины”.
Некоторые ученики Юрия Медушенко выбирают агрессивные стратегии при инвестировании в доходные дома. В этом случае инвестиции перерастают в полноценный бизнес, требующий внимания, концентрации, сил и много времени с Вашей стороны. Однако в этом случае с каждого объекта мы генерируем существенно более высокий денежный поток.
При выборе агрессивной стратегии инвестирования в доходный дом следует отдавать себе отчёт, что любые агрессивные стратегии несут чуть больший риск
Успешность заcеления и генерация денежного потока будет напрямую зависит от Ваших успешных действий
Виды агрессивных стратегий:
Кроме того, Юрий Медушенко вместе с учениками выводит на рынок новый формат – “Анти-общага”. Задача – сделать его стандартом экономного жилья.
На вебинаре Юрий подробно разбирает плюсы и минусы, нюансы и фишки по каждой из этих стратегий, а также подводные камни и риски. А для участников тренинга наша команда (архитекторы, юристы, строители, риелторы и многие другие) помогает реализовывать подобные проекты.
Данная статья фрагмент из книги Юрия Медушенко«Доходный Дом от первой мысли до первого миллиона»
tinvest.org
© 2005-2018, Национальный Экспертный Совет по Качеству.
