Сдать в субаренду квартиру: что нужно знать при составлении договора субаренды

Содержание

что нужно знать при составлении договора субаренды

Субаренда предполагает сдачу ранее арендованной недвижимости третьей стороне. Можно сдавать в субаренду апартаменты или квартиру и получать прибыль с каждой сделки. Схема простая – жилье арендуется на длительный срок, после пересдается посуточно уже третьим лицам.

Сделка субаренды предполагает заключение двух договоров – субаренды между новым и старым арендатором, а также основной аренды с правом на пересдачу. На разнице при субаренде можно неплохо заработать. Для примера – квартиру снимают за 15 тыс. ежемесячно, а пересдают за 20 тыс. на длительный срок либо находят жильцов посуточно за 2 тыс. каждый день.

Насколько это законно

При условии грамотного подхода сделки субаренды являются на 100% законными. Арендатор ищет квартиру именно для того, чтобы потом пересдавать их по выгодной цене. В плюсе оказываются все – и владелец, который нашел постоянного арендатора, и лицо, заключившее договор субаренды и получающее регулярный доход с чужого жилья, склада, офиса.

Чтобы сделка была на 100% законной, нужно соблюсти такие условия:

  • владелец жилья должен знать, что его объект снимают для последующей пересдачи;

  • соответствующая информация четко прописывается в договоре;

  • квартира в субаренду сдается на срок, не превышающий период аренды.

Поскольку ответственность за имущество несет основной арендатор, ему нужно предупредить хозяина, следить за квартирантами и по возможности минимизировать риски. Самый простой способ сделать это – оформить полис страхования от пожаров, потопов.

Обязательно наличие подробного договора субаренды. С жильцов стоит брать предоплату за сутки или месяц вперед плюс залог. Залоговую сумму, если с квартирой все в порядке, потом возвращают арендаторам.

Важно! Для посредника будет плюсом наличие статуса ИП. Это позволит ему официально предоставлять услуги командировочным, честно платить налоги и предоставлять дополнительные гарантии собственнику жилья.

Нужно ли оповещать собственника о каждой сдаче

В законе подобного пункта нет, но его можно указать в основном договоре аренды. Стороны должны максимально детально прописать условия своего взаимодействия – включая необходимость, порядок оповещений. Желательно наличие пункта о немедленном разрыве договора с собственником в случае поступления жалоб от соседей, порчи техники, мебели с компенсацией ущерба, долгов по ЖКХ.

Важно! За сдачу жилья в субаренду без согласия собственника предусмотрено привлечение к ответственности по статье мошенничество.

Требования к договору субаренды

Договор аренды, субаренды жилья может составляться в свободной форме либо по шаблону. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, а именно:

  • сроки действия договора;

  • размер, сроки, способы оплаты;

  • условия внесения коммунальных платежей;

  • опись имущества, состояние;

  • указание естественного износа предметов, которые находятся в квартире.

Трехсторонних обязательств договора субаренды не предусматривают. Субарендатор и собственник между собой никак не связаны. Если сначала заключался обычный договор аренды, а потом были согласованы условия субаренды, нужно будет составить дополнительное соглашение.

С чего начать

До того, как арендовать квартиру, вложить в это свои средства, нужно убедиться, что игра действительно стоит свеч. Не каждая квартира позволит вам хорошо зарабатывать на посуточной или длительной аренде. Многое будет зависеть от сезона (летом желающих больше), района (чем ближе к метро, тем лучше, а к центру – тем дороже), состояния.

Очень хорошо сдаются квартиры у вокзалов, станций метро. А вот тихие спальные районы пользуются спросом скорее для жизни, чем для аренды посуточно. До того как снимать жилье, изучите рынок, сравните разные варианты, оцените вложения и реальную окупаемость.

Важно! И длительно, и посуточно лучше всего снимают одно-, двухкомнатные квартиры.

Дальше все зависит от вашей активности и удачливости. Пересдавать квартиру посуточно намного выгоднее, чем длительно, зато искать арендаторов на долгий срок – не так хлопотно (достаточно единоразово подписать договор, следить за состоянием жилья, своевременностью оплаты коммунальных).

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

  • небольшие первоначальные вложения;

  • хорошая рентабельность;

  • минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;

  • возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;

  • отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Поиски квартиры для сдачи в субаренду

Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.

Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми. Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники. Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.

Каналы поиска квартир:

  • СМИ;

  • онлайн-порталы;

  • знакомые и друзья.

Можно поинтересоваться у текущих хозяев квартиры (где вы давно живете) при планировании переезда, не хотят ли они заключить с вами договор субаренды. Не забывайте о месторасположении жилья – оно при посуточной сдаче часто намного важнее, чем ремонт, состояние, наличие техники, чистота подъездов.

Субарендаторам нужно соблюдать осторожность, тщательно проверять объект недвижимости, читать условия договора аренды. Не исключено, что вам попытаются сдать на длительный срок жилье, которое уже арендовано, и сроки действия договора скоро истекают (проверяйте правоустанавливающие бумаги). Иногда арендатор пересдает жилье по договору субаренды на длительное время, хотя в основном соглашении сроки сотрудничества заканчиваются спустя несколько дней. Нужно учесть каждый нюанс и обсудить пути выхода из разных ситуаций заранее. Во многом срабатывает человеческий фактор – присматривайтесь к тем, с кем сотрудничаете, делайте соответствующие выводы.

Расторжение договора и уплата налогов

Договор субаренды расторгается по соглашению сторон (собственника и субарендатора) – после истечения сроков его действия или раньше. В предусмотренных в документе случаях (нарушение условий, жалобы соседей, порча имущества, пр.) возможно одностороннее прекращение сотрудничества.

Со сдачи жилья платить налоги нужно. Аренда в поднаем – доход, а он облагается НДФЛ (взносы для физических лиц) в размерах 13%.

как вести бизнес на законных основаниях

Многие люди предпочитают заниматься деятельностью, связанной со сдачей недвижимости в субаренду. Этот процесс позволяет получать неплохие доходы с минимальными первоначальными вложениями. Но для этого надо хорошо разобраться в том, какие именно квартиры выбираются для работы, каким требованиям они должны отвечать, а также какие другие нюансы надо учитывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

  • 1 Основные моменты сдачи квартиры в субаренду
  • 2 Как проверить, насколько законны основания для сдачи жилья в субаренду
      • 2.0.1 Как предотвратить разные проблемы
  • 3 Законное ведение деятельности
    • 3.1 Как уведомить владельца квартиры о передаче жилья в субаренду
    • 3.2 Как составить договор субаренды
      • 3. 2.1 Плюсы сдачи квартиры в субаренду
  • 4 Как продумать все особенности заранее
    • 4.1 Как правильно себя вести
    • 4.2 Как правильно выбрать квартиру
  • 5 Рекомендации субарендодателям

Основные моменты сдачи квартиры в субаренду

Важно! Часто квартиросъемщики задумываются о сдаче жилья в субаренду, если им требуется уехать из города в длительную командировку или на время отпуска, причем если сдать квартиру дороже, чем плата, перечисляющаяся собственнику, то это позволит даже заработать определенный доход.

Эта деятельность вовсе может стать основным источником заработка, если грамотно подойти к ее организации.

Но при этом надо знать определенные нюансы:

  • субаренда без официальной регистрации арендодателя является нелегальной предпринимательской деятельностью;
  • непосредственный владелец жилья должен знать о работе арендаторов;
  • во время сдачи квартир в субаренду возникают многочисленные сложности, которые обычно связаны с безответственными арендаторами или проблемами с соседями.

Если же грамотно подойти к этой работе и действовать официально, то она будет законной и прибыльной.

Как проверить, насколько законны основания для сдачи жилья в субаренду

Важно! Наиболее выгодным считается оформление длительной аренды на квартиру, которая далее сдается посуточно по более высокой цене.

Как грамотно получить согласие на сдачу квартиры в субаренду у собственника? Смотрите в этом видео:

Такая деятельность может быть законной, но для этого должны учитываться определенные основания:

  • владелец объекта должен быть оповещен о том, что арендаторы планируют сдавать квартиру в субаренду;
  • в договоре аренды, составленном между владельцем и арендатором, должен иметься пункт, на основании которого плательщики аренды могут осуществлять эту деятельность;
  • сдавать жилье можно только на срок, который не превышает период, указанный в первоначальном арендном договоре.

Если не предупредить о своих планах владельца недвижимости, то это может стать основанием для расторжения первоначального документа в одностороннем порядке или вовсе через суд.

Как предотвратить разные проблемы

Чтобы деятельность была выгодной и законной, учитываются особенности ее ведения:

  • первоначально надо получить разрешение на работу от собственника квартира;
  • желательно приобрести страховку на жилье, чтобы в случае, если арендаторы будут безответственными людьми, из-за которых будет испорчено имущество, то оно будет восстановлено с помощью средств страховой компании;
  • обязательно заключается с арендаторами договор, в котором прописываются нюансы предоставления жилья;
  • с жильцов берется предоплата и какая-либо сумма денег в залог.

Важно! Предоставлять недвижимость надо только российским гражданам, предоставляющим субарендодателю копию своего паспорта.

Договор на аренду квартиру у собственника.

Законное ведение деятельности

Чтобы процесс сдачи квартиры в субаренду был официальным, учитываются правила:

  • за полученные доходы надо уплачивать налоги, поэтому предварительно в ФНС регистрируется ИП;
  • владелец жилья должен уведомляться о деятельности арендаторов;
  • непременно учитываются требования соседей, так как если они не будут довольны жильцами, то это может привести к разным сложностям с государственными инстанциями.

Если выявляется, что гражданин работает без официальной регистрации, то это может стать причиной привлечения не только к административной, но и даже уголовной ответственности.

Как уведомить владельца квартиры о передаче жилья в субаренду

В законе нет четкой информации о том, как оповещать собственника жилья о том, что оно будет передано в субаренду. Обычно такой порядок предусматривается непосредственно в арендном договоре.

Как оформить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите по ссылке.

В соглашении часто прописывается возможность разрыва этого акта, если от соседей будут поступать жалобы на жильцов или будет испорчена мебель, сантехника или бытовые приборы.

При этом субарендатор должен будет компенсировать нанесенный ущерб, а также оплатить коммунальные услуги.

Важно! Если сдается квартира в субаренду без предварительного получения разрешения на этот процесс от владельца объекта, то это причисляется к мошенничеству.

Как составить договор субаренды

Чтобы обезопасить себя от безответственных арендаторов, надо грамотно формировать договор субаренды.

В нем непременно содержатся пункты:

  • срок действия соглашения;
  • методы перечисления средств, размер платежа и сроки его выплаты;
  • прописываются условия, имеющие отношение к оплате коммунальных услуг, интернета и телефона;
  • обязательно должна приводиться опись всех ценностей, которые имеются в жилье, а также указывается их состояние, что позволит в будущем доказать, что то или иное имущество было разрушено арендаторами;
  • указывается на естественный износ отделочных материалов и предметов обстановки.

Важно! Договор субаренды не выступает трехсторонним соглашением, поэтому владелец квартиры не имеет никаких отношений с субарендаторами.

Плюсы сдачи квартиры в субаренду

Данная деятельность обладает многими плюсами, поэтому выбирается многими людьми для получения неплохого дохода.

К выбору квартиры для сдачи в субаренду нужно подойти ответственно.

К основным преимуществам причисляется:

  • не требуется вкладывать первоначально много денег, поэтому даже с минимальным капиталом можно начать бизнес;
  • рентабельность такой деятельности находится на высоком уровне, поэтому примерно за пару месяцев полностью окупаются все вложения;
  • масштаб деятельности без сложностей регулируется самим субарендодателем;
  • бизнес не требует траты значительного количества времени;
  • не надо для этой деятельности обладать специфическими навыками, знаниями и опытом.

Доступен бизнес каждому человеку, поэтому многие люди предпочитают заниматься им, но для этого надо учитывать многие нюансы работы.

Как продумать все особенности заранее

Чтобы деятельность была законной и прибыльной, надо постоянно контролировать арендаторов.

Особенности субаренды нежилых помещений, смотрите здесь.

Все проблемы надо решать оперативно и правильно.

Наиболее часто сдаются такие квартиры посуточно, а при этом в них устанавливается дорогостоящая мебель и бытовые приборы, поэтому желательно застраховать квартиру от возможного нанесения ущерба или кражи имущества.

Важно! Рекомендуется изначально брать с арендаторов какую-либо крупную сумму денег в залог.

Как правильно себя вести

Чтобы обезопасить квартиру, желательно не только оформлять страховой полис, но и ограничивать арендаторов в количестве людей, которые будут находиться в жилье.

Это обусловлено тем, что большая компания обычно ведет себя неадекватно, громко и с нарушением покоя соседей.

Как получать доход с субаренды квартир? Советы в этом видео:

Важно грамотно выбирать самих потенциальных арендаторов, которые должны быть российскими гражданами, вызывающими доверие и обладающими достаточным доходом для внесения платежей за квартиру.

Как правильно выбрать квартиру

Жилье для субаренды должно отвечать некоторым требованиям:

  • хорошее и удобное расположение;
  • современная и красивая отделка;
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • небольшой размер, поэтому обычно выбирается однокомнатная квартира для бизнеса;
  • наличие рядом магазинов, остановок, парковок и иных элементов инфраструктуры.

При грамотном подходе к выбору квартиры обеспечивается высокий спрос на нее, поэтому сдача жилья в субаренду может приносить высокий доход.

Рекомендации субарендодателям

Каждый человек, планирующий заниматься данной деятельностью, должен учитывать некоторые советы.

Они заключаются в том, что надо тщательно выбирать арендаторов, грамотно составлять договор субаренды, указывая в нем все необходимые пункты и требования, а также следить за тем, чтобы имущество не было испорчено или украдено.

Таким образом, сдача квартиры в субаренду используется многими людьми в качестве основного вида деятельности, позволяющего получать неплохой доход.

Как зарегистрировать договор аренды? Смотрите тут.

Этот бизнес будет выгодным только при удовлетворении определенных условий и следовании некоторым советам.

Непременно оповещается о субаренде собственник помещения, а также берется залог с арендаторов.

Желательно застраховать имущество владельца жилья от порчи или хищения.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

Оставить отзыв

Юридические вопросы

Бесплатная юридическая консультация:

Федеральный телефон

+7 800 301-79-56

⌚ 24/7 звонок бесплатный

Руководство по субаренде для арендаторов

Сдача в субаренду является юридическим соглашением, поэтому очень важно сделать это правильно.

Отправляетесь ли вы в продолжительный отпуск или соглашаетесь на трехмесячную стажировку за городом, сдача квартиры в субаренду может стать отличным способом не платить арендную плату за жилье, пока вас там нет. Вот что такое субаренда и как это сделать разумно.

Сдача в субаренду — это сдача вашей квартиры или комнаты в аренду кому-то, кто не находится в вашей аренде, на определенный период времени. Человек, которому вы сдаете в субаренду, называется субписьмом или субарендатором, и он обычно подписывает договор аренды или аренды с вами, а не с вашим арендодателем.

  1. 1. Выясните, разрешена ли субаренда.

    В большинстве штатов закон об аренде жилья требует от арендодателя разрешения на субаренду. В некоторых местах арендаторы имеют право на субаренду без разрешения арендодателя, а в других арендодатель может отклонить субписьмо после их проверки, поэтому обратитесь в местное жилищное управление, чтобы узнать правила, в которых вы живете. Также проверьте договор аренды, в котором могут быть изложены особые правила субаренды.

    Было бы разумно направить ваш запрос на субаренду вашему арендодателю в письменном виде и попросить его ответить также в письменной форме. Если ваш арендодатель утверждает, что вы незаконно сдавали квартиру в субаренду, вас могут выселить.

  2. 2. Решите, что заряжать.

    Если только вы не живете на рынке аренды с высоким спросом, большинство субарендаторов не платят полную арендную плату за квартиру. При сдаче в субаренду обычно взимается 70-80% от вашей обычной арендной платы. Вы всегда можете запросить полную арендную плату, но не удивляйтесь, если потенциальные субписьма договариваются об арендной плате немного. Не забудьте добавить сумму, достаточную для оплаты коммунальных услуг, если вы платите их отдельно от арендной платы.

  3. 3. Установить условия субаренды.

    У вашего арендодателя могут быть готовые шаблоны договоров субаренды, которые вы можете заполнить и использовать вместе с субписьмом. В большинстве случаев подписьмо будет подписано с вами, а не с арендодателем. Это означает, что ответственность за содержание места в порядке (и оплату) по-прежнему в конечном итоге лежит на вас, поэтому убедитесь, что включены следующие вещи:

    • Даты начала и окончания субаренды
    • Наименование субарендатора
    • Текущий домашний и рабочий адрес предполагаемого субарендатора
    • Причина субаренды
    • Адрес, по которому вы будете находиться во время субаренды
    • Письменное согласие ваших соседей по комнате или созаемщиков
    • Сумма арендной платы, когда она будет выплачена и кому
    • Сумма залога, когда он будет внесен, когда будет возвращен и при каких обстоятельствах будут вычтены средства на возмещение ущерба
    • Любые части вашего соглашения об аренде, за выполнение которых субписьмо будет нести ответственность (например, стрижка газона)
    • Копия договора аренды

    Также убедитесь, что ваш арендодатель получил копию субаренды.

  4. 4. Найдите нужную подбукву.

    Друг или человек, которому вы уже доверяете, — идеальное субписьмо. Спросите друзей и родственников, знают ли они кого-то, кто ищет жилье, — даже спросите своего домовладельца. Однако в большинстве случаев вы найдете самый большой пул потенциальных субписьмов, опубликовав свое место. Вы можете указать свое место в Интернете или в общественных местах, например, на доске объявлений вашего соседнего кафе.

    Если у вас есть соседи по комнате, обязательно вовлеките их в процесс поиска, так как они будут жить с новым человеком. В своем объявлении укажите как можно более конкретные условия субаренды и правила вашей квартиры, например, разрешены ли домашние животные и как управляются общие помещения.

  5. 5. Проверьте свое дополнительное письмо.

    Если ваше дополнительное письмо принадлежит вашему брату или сестре, и ваш арендодатель не считает нужным проверять их, возможно, вам не нужно делать домашнее задание. Если получателем письма является совершенно незнакомый человек или человек, которому вы не полностью доверяете, вы должны изучить его биографию, чтобы быть уверенным в его способности и вероятности платить арендную плату. Если в этом участвует ваш арендодатель, у него может быть собственное заявление об аренде и процесс проверки биографических данных.

    Но если это зависит от вас, вот что вам нужно сделать:

    • Запросить номер социального страхования и проверить кредитоспособность. Вы можете запросить проверку кредитоспособности в каждом из трех кредитных бюро — Trans Union, Equifax и Experian. Некоторые взимают плату, но обычно просят потенциального субписьма покрыть расходы.
    • Запросите не менее трех рекомендаций. Позвоните каждому человеку из их списка и задайте несколько основных вопросов. Надежны ли они? Соблюдают ли они сроки? Сохранить занятость? Ухаживать за их жилыми помещениями? Есть домашние животные?
    • Подтвердить свою занятость. Попросите показать квитанции о заработной плате за несколько месяцев, чтобы убедиться, что их доход может покрыть арендную плату, и позвоните их работодателю, чтобы убедиться, что они все еще работают там.
    • Дайте интервью. Это не должно быть формальным. Вы можете встретиться за чашечкой кофе и пригласить своих соседей по комнате, просто чтобы понять, подойдут ли они или заметите что-то, что вас беспокоит (например, если они пахнут сигаретами, но говорят, что не курят). Спросите об их прошлых жизненных ситуациях и почему они хотят сдать квартиру в субаренду сейчас.

  6. 6. Получить залог.

    Попросите у субарендатора залог на случай, если что-нибудь случится с вашей квартирой, пока вас нет. Сфотографируйте квартиру, чтобы вы знали, как она должна выглядеть, когда вернетесь.

    Когда в подписьме вы получите залог, обязательно поместите его на безопасный счет, чтобы случайно не потратить. Если к вашему возвращению в вашей квартире есть повреждения, задокументируйте повреждения фотографиями, а затем немедленно устраните их. Верните оставшуюся сумму залога вместе с документацией, подтверждающей, что вы потратили деньги на решение проблемы.

  7. 7. Проверьте страховой полис аренды.

    Будет ли ваша страховка арендной платы покрывать вещи, которые все еще находятся в вашей квартире, пока вы живете в другом месте? Возможно, но обязательно внимательно изучите свою политику, чтобы быть уверенным. Если нет, вы можете изменить свою политику или удалить все, что принадлежит вам, на всякий случай.

  8. 8. Продолжайте вносить арендную плату.

    Пока вы в отъезде, продолжайте платить арендную плату как обычно, а субарендатор платит вам. Даже если ваше подписьмо оплачивает 100% арендной платы, вы все равно будете нести ответственность за любые просроченные платежи, поэтому своевременная оплата арендной платы — лучший способ обеспечить своевременность платежей.

  9. 9. Составьте запасной план на случай, если субписьмо нарушит договор субаренды.

    Скорее всего, ваш опыт субаренды сработает. Но поскольку вы, в конечном счете, являетесь ответственной стороной, разумно иметь план, что делать, если что-то пойдет не так.

    Накопите как можно больше денег, чтобы у вас была возможность заплатить за месяц или около того арендную плату, если ваше субписьмо задержится или не будет оплачено. И назначьте кого-то своим регистратором на случай, если ваше подписьмо перестанет с вами общаться. Друг, сосед или даже домовладелец могут зайти, чтобы убедиться, что они все еще там — просто не забудьте заранее отправить сообщение в субписьме, чтобы сообщить им, что вы кого-то отправляете.

    Сдача в субаренду — это один из видов особых договоренностей, которые вы можете заключить с арендой, а арендная плата — другой. Узнайте, как работает арендная плата за собственное жилье, в нашем следующем руководстве.

Меблированная краткосрочная аренда Лос-Анджелес

Ищите, когда я двигаюсь
Повторить поиск здесь

Калифорния Лос-Анджелес (1882)

Доверенный

$3000/месяц
Квартира

Студия
1 Ванна